#깡통전세. 어떻게 확인하고 대비해야 할까?

 

깡통전세란?

매매가보다 전세 보증금과 집주인의 주택담보대출 금액 합계가 더 높은 주택을 일컫는 말로,
부동산 시장에서 속어처럼 쓰인다.

통상 전세금과 주담대를 더한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통 전세에 해당하는 것으로 본다.

 

 

깡통전세가 생기는 원인은 갭 투자!

수년 전 유행처럼 번진 갭 투자 열풍이 원인으로 지목된다.
앞서 집값 상승기에 저금리 기조에 힘입어 전셋값과 매매 가격의 차이가 적은 아파트를 중심으로 갭 투자가 유행처럼 번졌는데,
현재 금리 인상기가 닥치며 높은 이자를 감당하지 못한 투자자들이 갭투자 물건을 던지며 깡통 전세가 속출하게 된 것이다.

깡통전세의 피해는 세입자가 고스란히 지고 있다. 세입자들은 높아진 전세자금 대출 금리에 허덕이는 데다 전세 보증금을 돌려받지
못할 우려까지 겪는 등 이중고에 시달리고 있다.

깡통전세가 생기는 경우

• 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 전세금이 부족하거나 없어 반환하지 못하는 경우
• 반환해야 할 전세금보다 주택 매매 가격이 낮아져 그 차액이 크게 생겼을 경우
• 주택 전세 가격이 매매 가격과 비슷한 경우

시세가 형성되지 않은 신축 빌라의 경우에 보증금을 부풀려서 전세 계약을 체결하고 소유권을 넘겨버리고 잠적한다든가 아니면 지금처럼 부동산 값이 떨어지는 경우에 매물가보다 전세 보증금이 높게 형성되는 경우에 나타나는 깡통 전세가 주로 있다.

 

 

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깡통전세 예방하기

 

• 주변 시세 확인하기

되도록이면 대상 주택 인근 부동산이나 중개업소를 직접 방문하여 주택을 확인하는 것이 좋다.
방문하기 전, 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 부동산테크 등 다양한 부동산 사이트를 확인하여 시세정보를
확인하는 것도 도움이 된다.

:) 실거래가 VS 기준시가 VS 공시지가 조회하기

• 전입세대 열람 및 확정일자 부여 현황 확인(다가구 주택 전세 계약 시)

문제가 생겨 집이 경매로 넘어갔을 때 먼저 입주한 선순위 임차인에게 순위가 밀리면 내 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수 있기 경우가 있기 때문이다.
따라서 계약 전에는 같은 건물에 나보다 먼저 들어와 살고 있는 임차인 정보와 전체 보증금까지 파악해야 한다.

전입세대 열람 내역서 등은 임대인이나 임차인 등 거래 당사자여야 발급이 가능하니까 계약 전 집주인에게 요구해야 한다.

 

 

• 주택 임대차 표준 계약서(법무부) 사용(계약 시)

대항력과 우선변제권 확보 방법, 보증금 증액 시 증액 부분 보호 방법, 임차권등기명령제도 등 임차인 보호 규정 등이 안내되어있다.

묵시적 갱신 등 계약 당사자인 임대인과 임차인의 권리 의무에 대한 정보를 제공하여 분쟁 예방이 가능하다.

• 전입 신고(계약서 제출 시 확정일자 자동 부여)

이사 후에는 즉시 전입신고를 하고 확정일자까지 받아야 대항력이 생겨 보증금을 안전하게 지킬 수 있다.
온라인이나, 관할 주민센터에 방문하여 신고한다.

• 전세보증금 반환보증 가입

주택도시 보증 공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 전세보증금 반환보증 보험에 가입하여 보증금 보호를 한다.