LTV, DTI, DSR : 대출 받을 때 알면 좋은 용어

대출 정책이 많이 바뀌는 요즘, 대출 관련 뉴스에 많이 등장하는 용어들이 있다.

"LTV, DTI, DSR"

3가지 용어를 안다면 내가 얼마나 대출받을 수 있는지 예상 가능 할 것이다.

LTV, DTI, DSR 용어들을 알아보자!

주택담보대출비율(LTV: Loan To Value ratio)

 

내가 살 집을 담보로 금융기관에서 돈을 빌릴 때 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 LTV라고 한다.

 

✔ 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며,

기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다.

 

EX) 주택담보대출비율이 60%라면 시가 2억 원짜리 아파트의 경우 최대 1억 2000만 원까지만 대출

 

✔ 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적다.

추후 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매처분하는 경우에 대비,

방 1개당 소액임차보증금을 빼고 대출해 준다.

 

이는 대출한도금액에서 전세권 등의 선순위저당권과, 주택임대차보호법에 의한

최우선변제금인 소액임차보증금 등 세입자에게 우선권이 주어지기 때문이다. 

 

총부채상환비율(DTI: Debt To Income)

 

소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표이다.

 

✔ 담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 

대출한도를 정하는 제도인데, 이때 DTI가 사용된다. 

DTI 수치가 낮을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 인정된다.

 

✔ DTI 산출

DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득

 

총부채원리금상환비율(DSR: Debt Service Ratio)

 

가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 이는 돈의 상한선을 정하는 비율이다.

 

✔ 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 

모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다. 

 

DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다.

이 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용된다. 

✔ DSR 산출

DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

 

신용대출, DSR 알아두기

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✔ 총 대출 금액이 1억 원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있다.

1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%(비은행 50%)를 넘어가게 대출받을 수 없다는 것이다.

(전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외).

✔ 연봉까지만 빌릴 수 있던 신용대출을 연봉의 2~3배까지 빌릴 수 있도록 허용해 주었지만,

사실상 필요한 돈이 1억 원 이상이라면 DSR 40% 내에서만 빌릴 수 있다.

상대적으로 연소득이 적은 청년층에 영향이 클 수밖에 없다.

 

주택담보대출,  LTV, DTI, DSR 알아두기

 

☑  무주택자는 LTV 50%가 적용

지역과 주택 수, 가격에 따라 복잡하게 적용되는 LTV 규제가 2023년부터 50%로 통일됐다.

무주택자와 기존 주택을 팔고 새집으로 이사 가는 1 주택자 모두 적용된다.

(비규제지역은 LTV 60%가 유지)

생애 최초 구입이라면 규제지역 여부와 상관없이 9억 원 이하 주택에 대해 LTV 80%까지 적용된다.

☑  다주택자도 LTV 30% 대출 가능

원래 다주택자는 주택담보대출을 받을 수 없었다.

하지만 이제 LTV 30%까지 주택 구입 목적으로 대출을 받을 수 있다.

 

☑ DTI는 지역에 따라 달라

투기지역, 투기과열지구는 40% 적용한다. (서울 강남, 송파, 서초, 용산)
조정대상지역은 50% 적용하고, 그 외에서는 60%가 적용된다.
생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부 관계없이 60%로 완화된다.

 

☑ DSR도 적용

LTV, DTI 규제가 완화됐지만 1억 원 넘게 대출받을 때 DSR 40% 규제는 유지된다.