#부동산 용어2. 취득세 VS 양도소득세

 

 

취득세

 

취득세는 부동산·차량·기계장비·항공기·선박·입목·광업권·어업권·양식 업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄 회원권·종합 체육시설 이용 회원권 또는 요트회원권을 취득한 자에게 부과하는 세금을 말한다. 

취득세는 지방세 중의 하나로, 재산권을 취득하는 행위에 대해 과세하는 유통세적 성격의 조세라 할 수 있다. 

 

취득세율은 취득한 재산의 가격을 기준으로 하며, 2016년 현재 유상승계취득의 세율은 4%이다. 다만 주택의 유상 거래일 경우는 취득가액에 따라 1%~3%의 세율을 적용하며, 고급주택/별장/골프장 등 사치성 재산의 취득은 중과기준세율(2%)의 4배를 더한 세율을 적용한다.(즉 12%) 주택도 농지도 아닌 부동산, 예를 들어 빌딩이나 오피스텔의 경우 4%의 세율을 부과하는데, 오피스텔은 자가 거주 목적이라고 해도 주택으로 인정받지 않아 같은 가격대의 단독주택, 빌라, 아파트보다 심하면 4배 더 많은 세금을 내야 한다.

7.10 부동산 대책의 일환으로 2021년 말까지 생애 최초 주택 구매에 대한 취득세 감면이 이뤄진다. 

취득 가액이 1억5천만원 이하는 전액 면제, 3억 원 이하(수도권 한정 4억 원)는 50% 감면을 시행한다. 다만 이번 대책 역시 지방세법상 주택으로 인정되는 것에 한하여 적용되기에 거주용 오피스텔은 감면 적용이 이뤄지지 않는다.

 

과세표준액이 50만원 이하인 경우에는 세금이 0원으로 고지된다. 단, 세액이 0원일 뿐 전산 처리를 하지 않는 것은 아니기 때문에 신고는 꼭 제때 해야 한다. 등기를 하거나 하려면 0원짜리 세금일지라도 신고 처리가 되어 있어야만 절차를 밟을 수 있다. 2018년 개정된 지방세법으로는 취득세는 0원이 고지되나, 등록에 대한 등록면허세는 과세된다. 등기 원인에 따라 다르지만 많아야 정률세는 1.5%, 정액세는 15000원 정도로 적은 편이다. 단, 100% 감면으로 인해 0원이 된 경우는 등록면허세도 고지하지 않는다. 물론 신고는 해야 한다.

몇 년 전에는 세금을 100% 감면받아 납부할 세액이 0원이 되는 경우에는 가산세가 감면되지 않은 원래 세액을 기준으로 부과되었다. 예컨대 원래 세액은 500만 원인데 100%를 감면받아 0원이 되었다 하더라도, 이것이 늦게 신고된 것이라면 신고불성실 가산세 20%(=10만 원)에다가 매일 납부불성실 가산세 0.03%(=1,500원)은 붙는다는 이야기이다.

다만 이게 몇 년마다 정책이 계속 바뀌고 있기 때문에 2017년부터 현재까지는 최종 세액이 0원이면 가산세도 붙지 않는다.

 

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양도소득세

 

 

양도소득세는 토지나 건물 등의 자산을 유상으로 양도함으로써 얻는 소득에 부과하는 조세 즉, 자산의 양도로 인한 자본이익에 대한 세금을 말한다. 양도소득세는 매매 가치를 실현하는 시점인 매매 시에 부과되기 때문에 단기 투기를 억제하는 효과가 있다.

그 외에도 부동산을 취득할 수 있는 환매권 등의 권리, 등기된 부동산임차권(특히 상가 임차권) 등의 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득도 양도소득세의 대상이 된다. 일정한 주식 또는 출자지분의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서도 양도소득세가 부과된다. 그 밖에, 영업권, 특정 시설물의 이용권이나 회원권 등을 양도하여 자본이익을 거두었을 때에도 양도소득세를 내야 한다. 다만 재고자산의 양도는 양도소득세의 대상에서 제외한다.

 

여기서 양도란 자산을 매도하거나, 교환하거나, 공매 또는 경매, 법률에 의한 수용 및 협의매수, 대물변제, 그 밖에 법인에 대한  등을 위하여 일정한 자산을 사실상 이전시키는 것이다. 유상으로 이전시킬 경우에만 과세대상이 되기 때문에, 무상으로 증여했을 경우 양도소득세를 부과하지 않는다.

민법상으로 부동산이나 자동차, 중기 등의 소유권 이전 시점은 등기 또는 등록 시점이 결정적이지만, 소득세법상 양도의 시점은 등기 또는 등록 여부와 상관이 없다 (소득세법 제88조 제1호).
자산은 반드시 자기가 직접 매입한 자산이어야 할 필요가 없다. 증여를 받거나 상속으로 물려받은 자산을 양도하여 그 차익을 얻은 때에도 양도소득세가 부과된다.

 

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부동산 관련 정책은 자주 바뀌고 계산이 복잡하므로 계산 시 여러 번 확인해야 하고 여러 검증을 거쳐야 한다.

특히 비과세 관련 조항은 세무사는 물론 세무공무원도 혼동하는 경우가 있기 때문에 여러 곳에서 교차 검증하고 정확한 근거를 기반으로 관련된 부동산 자료를 남겨야 할 것이다.